Online Home Market Analysis (OHMA): Le marché de la propriété par étage est-il en perte de vitesse?

Le marché de la propriété par étage est-il en perte de vitesse?

Par rapport à l’année précédente, les offres d’appartements en PPE ont été nettement moins nombreuses en Suisse à paraître en ligne. Parallèlement, il a fallu plus de temps pour trouver un acheteur. Ce qui signifie que la demande a sensiblement reculé. C’est ce qu’il ressort de l’étude Online Home Market Analysis (OHMA) de homegate.ch réalisée en collaboration avec le Swiss Real Estate Institute de la Haute école d’économie de Zurich (HWZ).

L’analyse OHMA se décompose en huit rapports régionaux couvrant toute la Suisse, qui sont riches d’enseignement en comparaison cantonale également. Ces rapports permettent en effet d’apprendre notamment quelle est la région où le marché du logement se détend, où se trouvent les prix du m2 les plus bas et quelles sont les tailles d’appartements les plus demandées.

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Voici les principaux résultats de l’enquête:

  • Baisse de près de 14% en un an de l’offre d’appartements en PPE. Dans la période sous revue (du 1er septembre 2015 au 31 août 2016), seulement 66 247 appartements en PPE ont été offerts sur des plateformes Internet.
  • Hausse de 25% à 96 jours de la durée moyenne de parution des annonces. L’allongement de la durée d’insertion alors que l’offre diminue signifie que la demande d’appartements en PPE est en recul.
  • Grandes variations du niveau des prix dans les villes. Une comparaison entre les villes fait ressortir de grandes disparités des prix au m2. C’est ainsi qu’à St-Gall, le prix du m2 demandé se situe à CHF 5500 en moyenne, tandis qu’il coûte CHF 13 000 environ à Genève. Un appartement typique de 4 ½ pièces d’une surface de 120 m2 a été offert à CHF 0,7 million à St-Gall, contre le double à Zurich, soit CHF 1,4 million, pour le même appartement.
  • Persistance de l’intérêt pour les petits appartement de 1 et 2 pièces ainsi que pour les moins de 60 m2. Dans presque toutes les villes de Suisse, la vente de petits appartements avantageux a été relativement simple, car ils sont très demandés. La durée de parution a été nettement plus courte que pour les grands appartements chers.
  • Fortes inégalités de la durée de commercialisation entre les régions. Dans la région de Zurich, un appartement moyen se vend en 76 jours, contre 117 jours au Tessin.

Le recul de l’offre quantitative réduit le risque d’une bulle immobilière

Le grand allongement de la durée de parution montre que, globalement, la demande a reculé encore plus fortement que l’offre. «A moyen terme, cette évolution entraînera la poursuite de la baisse des prix et du ralentissement de la production d’appartements en PPE,» souligne le professeur Peter Ilg du Swiss Real Estate Institute de la Haute école d’économie de Zurich (HWZ). «Comme le tiers des annonces en ligne concernent des appartements neufs, il est possible de gérer l’offre quantitative, même si la demande baisse encore, en continuant de freiner la production. Cette diminution préviendra la formation d’un excédent trop important de l’offre. C’est pourquoi, nous ne prévoyons pas de forte correction des prix.»

Diminution de l’offre d’appartements en PPE

Dans toutes les villes analysées, le nombre d’appartements proposés à la vente a diminué. Le recul le plus marqué s’est produit dans la grande région de Zurich, où il y a eu presque un tiers de moins d’annonces que durant l’année précédente. Alors qu’à environ 10% seulement d’annonces en moins, la baisse la plus faible de l’offre a été constatée dans les régions du Tessin, de la Suisse du Nord-Ouest et de la Suisse centrale. Les signes d’une détente du marché se manifestent dans toutes les régions analysées malgré une réduction de l’offre.

C’est dans la région de Zurich que les appartements en PPE sont vendus le plus rapidement

Dans toutes les régions, la durée de parution des annonces d’appartements en PPE s’est nettement allongée. Les plus courtes ont été enregistrées dans les régions de Zurich et de la Suisse du Nord-Ouest avec respectivement 76 et 77 jours. Par contre, le Sud et l’Ouest de la Suisse ont affiché un excédent de l’offre. Dans la région Vaud/Valais, les annonces ont dû être publiées pendant près de 100 jours avant de trouver un acheteur, en dépit de la diminution de l’offre, et même durant 117 jours au Tessin.

Prix et taux de logements en propriété élevés, causes du recul de la demande

Le professeur Ilg identifie deux causes de la baisse de la demande d’appartements en PPE par rapport à l’année précédente. Premièrement, un taux de logements en propriété qui atteint près de 38%, grâce aux taux d’intérêt bas pratiqués ces dernières années. Dès lors, tous ceux qui voulaient devenir propriétaires et en avaient les moyens ont déjà franchi le pas. Deuxièmement, les prix ont continué d’augmenter surtout dans la catégorie de prix inférieure. Ils ont en effet progressé nettement plus vite que le revenu nominal. «Pour les acheteurs potentiels, les mesures d’autorégulation prises par les banques entravent le financement. Souvent, les exigences en matière de fonds propres dépassent les 20% du prix d’achat. En outre, comme toujours, seule une partie du capital vieillesse de la caisse de pension permet de les financer. De sorte que le potentiel du marché des personnes qui peuvent se payer leur logement s’épuise lentement.»

Les promoteurs réagissent déjà

Anticipant la baisse globale de la demande, les promoteurs d’appartements en PPE réagissent en réduisant fortement la production. D’après le professeur Ilg, cette réaction précoce s’explique: «Dans la plupart des projets de construction d’appartements en PPE, ceux-ci sont vendus «sur plans». Au cas où la vente d’un nombre suffisant n’est pas réalisée avant le début du chantier, les maîtres de l’ouvrage renoncent généralement au projet.» Une autre raison à la baisse de l’offre quantitative réside, selon le professeur Ilg, dans le fait qu’une fois construits, les appartements en PPE ne seraient plus vendus mais loués. Ce qui en période de taux négatifs permet encore d’obtenir un rendement.