Hausse de prix la plus importante depuis dix ans pour les logements privés, surtout pour les résidences secondaires

Dans les quatre régions de marché les plus liquides de Suisse, les prix des maisons individuelles ont augmenté pour atteindre en moyenne CHF 1,42 million, soit 9% de plus que l’année précédente. Les prix des appartements en copropriété ont augmenté de 8,3% en moyenne, pour atteindre CHF 0,91 million. Il s’agit de la plus forte dynamique des prix pour les logements en propriété depuis dix ans. Après un recul en 2020, le segment des résidences secondaires a connu un véritable regain de 35%. En raison de ces fluctuations, ce marché à l’offre limitée se prête particulièrement bien à la spéculation immobilière. L’analyse se base sur les prix de vente effectifs des logements en propriété du Swiss Real Estate Datapool.

- Les prix des maisons individuelles ont augmenté dans les quatre régions analysées
  Durant l’année sous revue, les maisons individuelles ont enregistré des prix plus élevés de 7,7% (Zurich) et de 11% (Suisse du Nord-Ouest) dans les quatre régions analysées par rapport à l’année précédente, où la croissance des prix n’était encore que de 2,8% en Suisse du Nord-Ouest.
- Les prix des logements en copropriété ont augmenté dans l’ensemble des quatre régions, mais avec une dynamique légèrement moindre
  Les prix des appartements en copropriété ont affiché une croissance positive dans toutes les régions durant la période sous revue, qui oscillait entre 8,9% (région lémanique) et 5,6% (Suisse du Nord-Ouest). Après une baisse de 2,2% des prix moyens des biens dans la région lémanique l’année précédente, ils ont affiché la plus forte dynamique des quatre régions durant l’année sous revue.
- Hausse des prix encore plus marquée pour le marché des résidences secondaires
  Dans les quatre régions analysées, les prix moyens des résidences secondaires ont connu une hausse de 35%, après un recul l’année précédente. Ils sont ainsi à leur plus haut niveau depuis l’introduction de l’initiative sur les résidences secondaires de 2012.

Rapports détaillés sur les quatre régions SRED étudiées :

Evolution des pris des immeubles en copropriété
Evolution des pris des maisons individuelles

Cette année, toutes les flèches pointent vers le haut dans la Home Market Price Analysis. L’analyse annuelle, produite par Homegate en collaboration avec le Swiss Real Estate Institute, renseigne sur l’évolution des prix de vente effectifs des maisons individuelles et des appartements en copropriété dans les quatre régions suisses de Berne, du lac Léman, de la Suisse du Nord-Ouest et de Zurich.

Le logement en propriété demeure pour beaucoup une forme de placement et de logement attrayante en Suisse. Face à une offre limitée et à une demande qui reste importante, il n’est pas étonnant que les prix aient globalement poursuivi leur augmentation en 2021. Pour Martin Waeber, Managing Director Real Estate du Swiss Marketplace Group, le revirement de nombreuses banques en matière de taux hypothécaires ne marquera pas pour autant la fin de cette évolution: «Suite à la hausse des taux hypothécaires de nombreuses banques au début de l’année, l’évolution des prix a certes pu être freinée un peu au courant de l’année, mais il est plutôt improbable de voir une baisse de l’importante demande et de la couverture à long terme de nombreux ménages suisses face aux taux en hausse.»

La région de Zurich continue d’afficher les prix les plus élevés pour les appartements en copropriété

Si l’on regarde les logements en copropriété, les prix de la région de Zurich ont connu la seconde croissance la plus importante par rapport aux quatre régions analysées, à raison de 8%, maintenant ainsi la région dans sa position de tête. Avec des prix moyens des biens de CHF 1,08 million, les prix zurichois sont nettement supérieurs à ceux de la région lémanique, qui a néanmoins connu la croissance la plus soutenue. Après un recul des prix en 2020, cette dernière a enregistré un effet de rattrapage durant l’année sous revue: suite à une croissance des prix de 8,9%, un appartement coûte désormais en moyenne CHF 0,98 million. Les appartements en copropriété les moins chers se trouvent à Berne, où ils se montent en moyenne à CHF 0,68 million (+6,3%), suivis de la Suisse du Nord-Ouest, à CHF 0,76 million (+5,6%).

Si l’on prend toutefois les prix par mètre carré de surface habitable pour les appartements en copropriété, la dynamique des prix de la région lémanique se révèle être deux fois plus élevée qu’à Zurich, à raison de 9% contre 4,9%. Zurich reste cependant la région la plus chère des quatre avec un prix au mètre carré de CHF 10 900.–.

Nette augmentation des prix pour les résidences secondaires par rapport à l’année précédente

Durant l’année sous revue, les appartements en copropriété enregistrés comme résidences secondaires ont connu une hausse des prix de 35%. Et ce après une baisse des prix de 20% en 2020. «Les hausses de prix sont déjà surprenantes pour les résidences principales, mais avec les résidences secondaires, la limitation stricte de l’offre suite à l’initiative sur les résidences secondaires a créé un marché qui se prête parfaitement à la spéculation immobilière», estime Peter Ilg, directeur du Swiss Real Estate Institute, au sujet de l’évolution. En conséquence, la volatilité des prix de ces résidences de vacances serait liée à la mise en œuvre de l’initiative. Malgré l’augmentation massive des prix, le nombre de transactions pour les résidences secondaires a encore progressé (de 89 l’année précédente à 154) dans les quatre régions analysées en 2021. Il s’agit là d’un autre signe des spéculations sur les prix des résidences secondaires: elles ne sont pas achetées pour un usage personnel, mais surtout pour être revendues plus chères ultérieurement.

La région lémanique a recensé les maisons individuelles les plus chères

Les prix moyens des maisons individuelles ont augmenté le plus fortement en Suisse du Nord-Ouest (11%), suivie de la région de Berne (9,1%) et de la région lémanique (9,7%). La région de Zurich a affiché la croissance la moins dynamique de toutes les régions analysées (7,7%). L’écart des prix des maisons individuelles entre la région la plus chère (région lémanique avec CHF 1,69 million) et la moins chère (Berne avec CHF 0,96 million) s’est creusé par rapport à l’année précédente.

Légère baisse des ventes de logements en propriété en 2021

Le Swiss Real Estate Datapool (SRED) enregistre les transactions immobilières financées par des hypothèques du Crédit Suisse, d’UBS et de la Banque cantonale de Zurich. Ces trois banques couvrent environ 40% de toutes les transactions en Suisse. L’année passée, le SRED a saisi près de 3000 transactions de vente pour des maisons individuelles et environ 5000 pour des appartements en copropriété dans les quatre régions analysées. Cela représente 10% de transactions en moins pour les maisons individuelles et environ le même pourcentage pour les appartements en copropriété par rapport à l’année précédente. Pour les maisons individuelles au moins, il semblerait que la forte hausse des prix génère moins de transactions de vente.

Des écarts toujours importants entre les communes, avec des tendances régionales

Au niveau des communes en 2021, les maisons individuelles les moins chères en moyenne se trouvaient dans la commune de Moutier (BE), vendues à CHF 0,5 million, tandis que les plus chères étaient à Erlenbach (ZH), pour CHF 3,1 millions. Ainsi, à budget égal, on pouvait acheter une maison à Erlenbach ou facilement six maisons individuelles à Moutier. L’écart était encore plus grand pour les appartements en copropriété: les prix moyens les plus bas pour les appartements en copropriété ont été payés à Sainte-Croix (VD) (CHF 0,28 million), tandis que les plus coûteux se trouvaient à Zumikon (ZH), à hauteur de CHF 2,37 millions.

Home Market Price Analysis

La Home Market Price Analysis est une analyse de l’évolution des prix de vente effectifs de maisons individuelles et d’appartements en copropriété qui paraît chaque année. Elle couvre les quatre régions suisses enregistrant le plus grand nombre de transactions de logements privés. Elle renseigne sur l’évolution des prix de vente de propriétés immobilières dans ces régions en indiquant les divers segments de marché et les différences régionales. Elle se base sur le Swiss Real Estate Datapool (SRED). Elle représente une association à but non lucratif de Credit Suisse, d’UBS et de la Banque cantonale de Zurich. Ces derniers alimentent le pool de données avec les prix de vente ainsi que d’autres caractéristiques des objets de toutes les transactions de logements privés qu’ils financent.

Homegate publie l’analyse en coopération avec le Swiss Real Estate Institute de la Haute école d’économie de Zurich (HWZ).