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Rapport sur les déménagements 2014 de homegate.ch: moins de déménagements, immigration en hausse

Zurich – Entre juillet 2013 et juin 2014, 601 052 personnes ou 374 390 ménages ont déménagé à l’intérieur de la Suisse. Les déménagements ont ainsi diminué par rapport à la situation d’il y a trois ans, de 16 pour cent pour les personnes et de 12 pour cent pour les ménages. Cette tendance pourrait s’expliquer par les écarts entre les loyers pour les baux en cours et les nouvelles locations.

Alors que la fréquence des déménagements a diminué en Suisse, le nombre de personnes nouvellement arrivées de l’étranger a augmenté pendant la même période, selon l’Office fédéral des migrations, de 11 pour cent à env. 150 000 personnes ou env. 67 000 ménages. En même temps, le nombre d’appartements vacants a enregistré une légère hausse: les chiffres publiés il y a quelques jours par l’Office fédéral de la statistique montrent, pour la première fois depuis 2007, une augmentation du taux de vacance de 1 pour cent.[1] L’offre demeure néanmoins rare, surtout dans les villes.

Le canton de Zurich reste en tête

Le taux de déménagement (fréquence des déménagements par rapport à l’ensemble du parc immobilier en location) permet d’effectuer des comparaisons entre cantons. Dans le canton de Zurich, ce taux s’élève à 12,4 pour cent (2001: 14,6 pour cent), ce qui le situe toujours en tête du classement, devant les cantons de Zoug, Bâle-Ville et Fribourg. Le taux de personnes nouvellement venues de l’étranger est resté stable dans le canton de Zurich. Son importance économique en fait la principale porte d’entrée de l’immigration: parmi les ménages nouvellement installés à Zurich, ils étaient nettement plus nombreux à venir de l’étranger que d’autres cantons du pays. La tendance s’est encore accentuée ces dernières années.

Peu d’arrivées d’autres cantons au Tessin et à Genève

Les nouveaux arrivants d’autres cantons étaient particulièrement rares l’année dernière au Tessin et dans le canton de Genève. Alors qu’au Tessin, la barrière de la langue représentait le principal frein, les raisons se situent davantage dans le marché locatif tendu à Genève. Le nombre de sociétés et d’organisations internationales établies dans ce canton sont par contre à l’origine d’un important afflux de l’étranger.

Les Appenzellois et les Grisons ne bougent pas

Le taux de déménagement était le plus faible à Appenzell Rhodes-Intérieures et dans les Grisons, à raison de 6,8 pour cent au total. Si le nombre de personnes venues d’autres cantons est nettement supérieur à la moyenne en Appenzell Rhodes-Intérieures, celles déjà établies dans le canton déménagent en revanche relativement peu. Quant au canton des Grisons, il présente des chiffres nettement inférieurs à la moyenne suisse pour l’ensemble des trois composantes du taux de déménagement.

Taux de déménagement _500_1409

L’envie de déménager décline

En Suisse, les principales motivations à déménager résident dans la volonté d’améliorer les conditions de logement dans un environnement proche. C’est ainsi que 80 pour cent des déménagements ont lieu au sein du canton, et 30 pour cent même dans la zone de code postal actuelle. Malgré un taux de vacance nettement inférieur à la moyenne, c’est dans les villes que les fluctuations sont les plus fortes.

D’une façon générale, les locataires ont davantage tendance à déménager que les propriétaires. Il est d’une part plus facile de résilier un bail que de vendre son logement et d’autre part, les gens sont souvent pressés de déménager en raison de changements dans leur situation personnelle ou professionnelle, tels qu’un nouveau lieu de travail par exemple. Dans ce cas, ils sont également prêts à s’installer dans un appartement en location ne correspondant pas pleinement à leur profil d’exigences, même si cela impliquera tôt ou tard un nouveau déménagement. C’est particulièrement vrai en ce qui concerne l’immigration de l’étranger, fortement concentrée sur les villes. Dans les cantons où les taux de propriété du logement sont élevés – Valais, Jura, Appenzell Rhodes-Intérieures, Glaris -, la tendance à déménager a toujours été moindre que dans les cantons urbains caractérisés par un marché de locataires.

Le recul relativement important du nombre de déménagements en Suisse montre toutefois que la motivation ou la disposition à déménager a également diminué dans tout le pays dans le segment du locatif, principalement sans doute en raison du fossé croissant des loyers entre les baux en cours et nouveaux (voir encadré).

L’écart entre baux en cours et loyers proposés sur le marché Depuis 2008, les adaptations de loyers pour des baux en cours sont basées sur un taux d’intérêt de référence applicable à l’ensemble du pays et calculé en fonction de toutes les créances hypothécaires. Ce taux diminue par conséquent lorsque les intérêts sont globalement en baisse. Selon les règles actuellement en vigueur, dès que la baisse du taux de référence atteint 0,25 pour cent, les locataires peuvent demander une réduction de loyer de 3 pour cent, les bailleurs étant autorisés de leur côté à appliquer une majoration correspondant à 40 pour cent du renchérissement et un forfait annuel de frais, de 0,5 pour cent généralement. Alors que le taux d’intérêt de référence était encore de 3 pour cent au début de la période du nouveau rapport sur les déménagements de homegate.ch, il a entre-temps baissé à 2 pour cent actuellement. Ceux qui n’ont pas déménagé depuis tout en ayant fait valoir leur droit à une baisse de loyer paient désormais 9 pour cent de moins qu’au milieu de l’année 2010, en tenant compte du forfait de frais. Au cours de la même période, les loyers proposés (relocations et nouvelles unités) ont en revanche augmenté de 9 pour cent pour l’ensemble de la Suisse, comme le montre l’indice homegate.ch du marché des loyers publié tous les mois. Déménager dans un appartement équivalent, à une situation géographique comparable, implique donc d’accepter un loyer d’environ 20 pour cent supérieur. Plus le fossé entre les loyers des baux en cours et nouveaux se creuse, plus les locataires ont tendance à rester dans leur appartement actuel.

Le rapport sur les déménagements de homegate.ch

Le rapport sur les déménagements de homegate.ch est rédigé périodiquement par le service de recherches immobilières de la Banque cantonale de Zurich, sur la base des ordres de réexpédition du courrier déposés auprès de la Poste suisse, complétés par des données relatives aux courants migratoires en Suisse. Ce rapport permet ainsi de se faire une image fiable du dynamisme actuel du marché suisse du logement, met des différences cantonales en évidence et analyse les causes potentielles des tendances.

L’image trompeuse de la statistique des logements vacants

Le recensement des logements vacants publié par l’Office fédéral de la statistique est en général considéré comme l’indicateur de la disponibilité d’espaces de logement, mais cette référence manque de pertinence dans bien des régions. La disponibilité dépend en effet fortement de la vitesse à laquelle les appartements vacants sont absorbés par le marché, qu’ils soient vendus ou reloués. La statistique ne relève en outre la situation qu’à la date-clé du recensement, sans tenir compte des logements qui se louent «en sous-main». Ces éléments mériteraient toutefois de retenir l’attention pour permettre des comparaisons fiables entre les cantons ou les communes.

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A propos de Homegate SA

Créée en 2001, la société Homegate SA n’a cessé d’évoluer depuis jusqu’à devenir le leader suisse du marché immobilier en ligne. homegate.ch est le numéro 1 des portails suisses de l’immobilier, avec chaque mois 5,7 millions d’accès,
1,45 million de visiteurs et constamment plus de 76 000 annonces de qualité supérieure. La société occupe à Zurich une équipe d’env. 50 experts des domaines de la commercialisation immobilière, du financement immobilier et de la recherche d’appartements. En collaboration avec la Banque cantonale de Zurich (ZKB), Homegate SA propose dans toute la Suisse des hypothèques permettant une gestion autonome en ligne.

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