Online Home Market Analysis (OHMA) November 2016

Geht dem Markt für Stockwerkeigentum die Luft aus?

Im Vergleich zum Vorjahr wurden deutlich weniger Eigentumswohnungen in der Schweiz online ausgeschrieben. Gleichzeitig mussten die Wohnungen länger inseriert werden, bis ein Käufer gefunden werden konnte. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist somit deutlich zurückgegangen.

Veröffentlicht werden acht regionale OHMA-Reports, die die gesamte Schweiz abdecken und aufschlussreiche Erkenntnisse auch im kantonalen Vergleich aufzeigen. So lassen sich Schlüsse ziehen, in welcher Region sich der Wohnungsmarkt entspannt, wo die günstigsten Quadratmeterpreise vorherrschen  und welche Wohnungsgrössen am stärksten nachgefragt sind.

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Die wichtigsten Ergebnisse für die gesamte Schweiz:

  • Angebot an Eigentumswohnungen gegenüber Vorjahr um fast 14 Prozent zurückgegangen.  In der Berichtsperiode (1. September 2015 – 31. August 2016) sind schweizweit nur 66‘247  Eigentumswohnungen auf Internetplattformen angeboten worden.

 

  • Durchschnittliche Insertionsdauer einer Eigentumswohnung stieg um 25 Prozent auf 96 Tage an. Die Zunahme der Insertionsdauer bei geringerem Angebot deutet auf einen Nachfragerückgang nach Stockwerkeigentum hin.

 

  • Sehr unterschiedliche Preisniveaus in den Städten. Die Quadratmeterpreise sind im Städtevergleich sehr unterschiedlich. In St. Gallen wurde ein Quadratmeter Wohnraum im Durchschnitt für CHF 5‘500 angeboten, während er in Genf rund CHF 13‘000 kostete. Eine typische 4.5-Zimmerwohnung mit 120m² wurde in St. Gallen für knapp CHF 0.7 Mio. angeboten, in der Stadt Zürich wurde mit CHF 1.4 Mio. das doppelte für die gleiche Wohnung verlangt.
  • Kleinere Wohnungen mit 1 und 2 Zimmern sowie Wohnungen mit weniger als 60m2 bleiben interessant. In fast allen Schweizer Städten war der Verkauf von kleinen, günstigen Wohnungen relativ einfach. Diese wurden am Markt stark nachgefragt. Ihre Insertionszeit war deutlich kürzer als diejenige von grösseren, teureren Wohnungen.
  • Die Vermarktungsdauer variiert stark zwischen den Regionen. In der Region Zürich wurde die Durchschnittswohnung in 76 Tagen verkauft. Im Tessin dauerte die Vermarktung 117 Tage.

Abnehmende Angebotsmenge reduziert das Risiko einer Immobilienblase

Die stark angestiegene Insertionsdauer zeigt, dass die Nachfrage insgesamt stärker zurückging als das Wohnungsangebot. „Mittelfristig wird dies zu weiter sinkenden Preisen und einer weiteren Drosselung der Produktion von Eigentumswohnungen führen“, erklärt  Prof. Dr. Peter Ilg vom Swiss Real Estate Institute der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich. „Da immer noch ein Drittel der Online-Inserate Neubauobjekte sind, kann die Steuerung der Angebotsmenge auch bei noch tieferer Nachfrage weiter über die Drosselung der Produktionsmenge erfolgen. Dies wird dafür sorgen, dass kein wesentliches Überangebot an Eigentumswohnungen aufgebaut wird. Mit einer starken Preiskorrektur rechnen wir daher nicht.“

Weniger Eigentumswohnungen angeboten

Die Anzahl angebotener Wohnungen ist in allen untersuchten Städten gesunken. Am stärksten war der Rückgang der Angebotsmenge in der Grossregion Zürich, wo fast ein Drittel weniger Stockwerkeigentum inseriert wurde als im Vorjahr. Deutlich geringer war der Angebotsrückgang in den Regionen Tessin, Nordwestschweiz und Innerschweiz, wo nur rund 10 Prozent weniger Inserate geschaltet wurden. Alle untersuchten Regionen weisen Zeichen einer Marktentspannung trotz kleinerem Angebot auf.

In der Region Zürich werden Eigentumswohnungen am schnellsten verkauft

Die Insertionsdauer von Stockwerkeigentum hat sich in allen Regionen deutlich verlängert. Die kürzeste Vermarktungsdauer wurde in den Regionen Zürich und Nordwestschweiz mit 76 bzw. 77 Tagen registriert. Ein Angebotsüberhang zeigte sich auf den Wohnungsmärkten im Süden und Westen der Schweiz. In der Region Waadt/Wallis mussten Wohnungen fast 100 Tage ausgeschrieben werden, um einen Käufer zu finden, obwohl das Angebot kleiner war als in der Vorperiode. Im Tessin betrug die mittlere Insertionsdauer sogar 117 Tage.

Hohe Preise und Wohneigentumsquote als Grund für rückläufige Nachfrage

Prof. Dr. Peter Ilg identifiziert zwei Ursachen für die rückläufige Nachfrage nach Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr. Die Wohneigentumsquote stieg in den letzten Jahren dank des Tiefzinsumfeldes auf fast 38% an. Wer Eigentümer werden wollte und sich dies leisten konnte, hat diesen Schritt in den letzten Jahren bereits gewagt. Preise für Wohneigentum haben vor allem im unteren Preissegment nochmals zugelegt. Sie sind in der Vergangenheit deutlich stärker gestiegen als die Nominaleinkommen. „Die Finanzierung von Eigenheimen für potentielle Käufer bleibt durch die verschärften Selbstregulierungsmassnahmen der Banken erschwert. Dadurch müssen oft mehr als 20% des Kaufpreises durch Eigenmittel eingebracht werden. Diese können nach wie vor nur teilweise mit dem Alterskapital der Pensionskasse finanziert werden. Dies führt dazu, dass das Marktpotential von Personen die sich Wohneigentum leisten können langsam ausgeschöpft ist.

Wohnungsproduzenten reagieren bereits

Auf die insgesamt tiefere Nachfrage nach Wohneigentum reagierten die Wohnungsproduzenten frühzeitig und drosselten ihre Produktion stark. Diese frühzeitige Reaktion erklärt Prof. Dr. Peter Ilg: „Bei den meisten Projekten für Eigentumswohnungen werden die Wohnungen bereits „ab Plan“ verkauft. Können nicht genügend Wohnungen vor Baubeginn abgesetzt werden, so entscheiden sich die Bauherren in der Regel für eine Sistierung des Projektes.“ Ein weiter Grund für die sinkende Angebotsmenge liegt gemäss Prof. Ilg darin, dass Eigentumswohnungen im Bestand nicht mehr verkauft, sondern als Renditeobjekte vermietet würden. Im Negativzinsumfeld kann damit zurzeit noch eine positive Rendite erwirtschaftet werden.